マンション投資 物件のこんな内容
移転せずに譲渡人に依然として残っている財務構成要素については、オンバランスの状態が継続されることになります。
つまり、財務構成要素アプローチでは、資産の一部のみのオフバランス化も認められることになります。
不動産の場合には、リスクと経済価値のほとんどすべてが他の者に移転して、はじめてオフバランスが認められることになりますから、要件としては金融資産よりも厳しいものになっていると言えましょう。
不動産を売却する場合には、図表15-2の通り不動産が法的に譲渡されていること、資金が譲渡人に流入していること、不動産のリスクと経済価値のほとんどすべてが他のものに移転していること、のすべての要件を満たした場合に不動産のオフバランスが認められます(流動化実務指針)。
このうちのリスクと経済価値の移転というオフバランスの要件が、先ほど説明した「リスク・経済価値アプローチ」に基づくものです。
さらに不動産の売却の一手法として流動化の手法を用いた場合には、法的に譲渡されており、資金が譲渡人に流入していること、適正な価格で譲渡されていること、不動産に係るリスクと経済価値のほとんどすべてがSPCを通じて他のものに移転していることのいずれの要件も満たした場合に不動産のオフバランスが認められます。
前掲の売却の場合の要件と比べて、流動化の場合の要件には適正な価格で譲渡されていることが加わっています。
流動化の場合には譲渡価額に恋意性の介入する余地があるために、利益操作などさまざまな操作を排除するために設けられた要件と思われます。
また、リスクと経済価値の移転については、「流動化実務指針」に詳細な判断基準が規定されています。
2. 関係会社間の売却取引とオフバランスでも見たとおり、関係会社間の売却取引、投資信託・投資法人に対する売却取引については、監査委員会報告第27号「関係会社間の取引に係る土地・設備等の売却益の計上についての監査上の取扱い」(1977年公表、以下「委員会報告第27号」と略します)に基づいてオフバランスの可否を検討します。
この委員会報告第27号は、1975年前後の石油ショック以来の深刻な不況の中で、各社が決算をやりくりするために土地、建物、船舶などの資産を子会社へ売り払って利益を計上する手法が横行したことにともなって、そのような取引についての監査上の取り扱いを1977年に公表したものです。
同報告の公表時期は大変古いものですが、先述のリスク・経済価値アプローチの考え方とも整合しており、現在でも監査上の取り扱いとして有効に機能しています。
委員会報告第27号では、関係会社間で土地・設備等を売却することで売却益を計上している場合には、監査人が個別財務諸表上のオフバランスの可否を判断するにあたっては、以下の留意事項を総合的に勘案することを求めています。
また、留意事項の譲受会社における当該不動産の「取得の合理性・運用の主体性」とは、売却が譲渡会社の都合によって一方的に押し付けるようなものではなく、当事者双方いずれの立場からみても，それぞれ営利法人としての経済的効果が期待されるものでなければならないという意昧です。
譲受会社が自己の意志で使用収益できなかったり、譲渡会社が引続き支配権をもっているような売却取引については、譲受会社において不動産取得の合理性・運用の主体性があるとは言えません。
留意事項の「売主が譲渡資産を引続き使用していることの合理性」については、通常、売却した固定資産をすぐに関係会社間で賃貸借することは合理性があるとは言えないとされています。
ただし、異種事業を分離独立させたり、補助部門を分離独立させる場合において、生産設備が有機的一体となっている部分について譲受会社の所有する部分を関係会社間で賃借せざるを得ないようなケースなどについては、合理性があると判断できるとされています。
それでは、個別財務諸表における不動産のオフバランス化要件のうち、オフバランスの可否が問題となることが多い流動化スキームを用いたSPCに対する取引についてのオフバランス化要件を具体的に見てみましょう。
日本公認会計士協会が2000年7月に公表した「流動化実務指針」では、不動産の流動化が売却取引として認められるか百かという点について詳細かつ厳格な要件を設けています。
流動化実務指針の対象となるSPC(特別目的会社)は、資産の流動化に関する法律第二条第三項に規定する特定目的会社、および事業内容の変更が制限されているこれと同様の事業を営む事業体です。
「特定目的会社と同様の事業を営む事業体」には、会社(株式会社、有限会社が含まれる)、組合(商法上の匿名組合、民法上の任意組合が含まれる)のほか、特定目的会社と同様の事業を営む海外における事業体や中間法人などが含まれます。
sPcを活用した不動産の流動化にかかる譲渡人の会計処理については、「流動化実務指針」に判断基準が規定されています。
流動化にかかる取引が売却取引・金融取引のいずれに該当するかについては、形式にとらわれず、スキーム全体の構成に基づいて実質的な判断を行うことが重要です。
実務的には、流動化実務指針に示されたフローチャートを当該判断基準にしています。
以下、フローチャート以下の項目について、留意点を説明します。
「適正な価額」とは時価(公正な評価額)を指しています。
通常、時価は独立第三者間価格を意昧し、不動産の場合には、不動産鑑定評価基準に基づく鑑定評価額が時価に相当します。
ただし、不動産の流動化取引は通常の純粋な第三者間取引とは性格が異なるため、監査上、取引価額(譲渡価額)が適正な価額であるかどうかに留意する必要があるとされています。
特に譲渡後にリースパックが行われるケースでは、リースパック実施後の賃料水準と譲渡価額は相関関係にあるため、時価および賃借料が適正でなければなりません(後述(7)参照)。
不動産鑑定士の鑑定評価の利用にあたってSPCを使った不動産の流動化取引については、不動産鑑定士の鑑定評価額をもって時価としているケースが大半です。
監査上、適正な価額(時価)について不動産鑑定評価を利用する場合には、SPC監査Q&Aにおいて、監査人は監査基準委員会報告書第14号「専門家の業務の利用」に従って、主として以下の監査手続の実施を行い、不動産鑑定士の実施した評価業務について検証する必要があるとされていますので、参考までに紹介します。
鑑定業務を行った不動産鑑定士の資格、専門家としての経験および評判、譲渡人との利害関係などの検証。
不動産鑑定評価業務の目的、範囲、方法、条件等、不動産鑑定士の行う業務の内容の理解。
不動産収益物件の場合に収益還元法を基礎とした評価額がまったく考慮されていない場合など、通常利用されるアプローチが利用されていない場合には、理由の確認が必要。
SPC監査Q&Aでは、取引価額に重要性がある場合で、不動産鑑定評価の業務に対する検討を十分に実施できなかった場合や、検討を実施した結果、当該業務の結果が十分かつ適切な監査証拠とならない場合などには、他の不動産鑑定士への不動産鑑定評価の再依頼も検討すべきであるとされています。
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